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En más de una oportunidad me han consultado clientes sumamente entusiasmados en adquirir una casa antigua para reciclar, por cierto a primera vista parecían negocios sumamente interesantes debido a que el valor de estas propiedades era el mismo que el del terreno baldío, y este quizás sea el primer error que se comete, porque justamente el terreno no es baldío y la vieja casa que contiene no es apta para reciclar, o mejor dicho, reciclar esa antigua vivienda podría resultar
más costoso que hacerla nueva.
Es frecuente escuchar la frase " le hacemos un lavado de cara, y listo", esto se puede interpretar de muchas maneras, una de ellas es, disfrazarla para ocultar todos sus problemas y otra sería arreglarla para poder habitarla con todo el confort y la comodidad necesaria, entre estos dos extremos encontraremos una amplia variedad de posibilidades a adoptar, si estamos interesados en reciclar una casa antigua.
Consideraciones a tener en cuenta:
Mas allá de los aspectos económicos, cuando queremos comprar una casa para reciclarla, se deberán contemplar aspectos arquitectónicos y técnicos de suma importancia, aquí detallaré algunos de los mismos.
1. De las estructuras
2. De las cubiertas
3. De las carpinterías
4. De las instalaciones
5. De los problemas de humedad
6. De las orientaciones
7. De las posibilidades de ampliación
1. De las estructuras
Por lo general las casas antiguas de una o dos plantas han sido realizadas con sistemas constructivos del tipo tradicionales, es decir, que fueron construidas con paredes portantes de albañilería y con cubiertas o entrepisos con estructuras de perfiles (bovedillas) o madera (cubiertas de tejas o chapas).
Lo importante de este punto es saber determinar si dichas estructuras no poseen fallas como rajaduras, corrosión, o en el caso de la madera, que no se encuentre afectada por ninguna plaga.
Mi recomendación para esto es que solo un profesional (maestro mayor de obras, ingeniero o arquitecto) será el que pueda determinar a ciencia cierta, si el estado de dicha estructura es el adecuado. Jamás se deberá tener en cuenta la opinión de alguien que no sea idóneo en esta materia.
Para el caso de las estructuras de hormigón armado, esto se simplifica en el sentido que deberá existir un plano municipal aprobado en donde figurará el responsable del cálculo estructural y su fiel ejecución, no obstante si se tratara de una estructura de larga data, también la deberá inspeccionar un profesional idóneo.
2. De las cubiertas
A las cubiertas la podemos dividir en dos tipos, planas e inclinadas o de fuerte pendiente.
Para el primer caso el sistema de escurrimiento del agua de lluvia se realiza por lo que podemos denominar de mínima pendiente que ronda en un 2% a un 3% de la distancia que debe recorrer, esto quiere decir que para un recorrido de agua superficial de 5 metros la superficie impermeable deberá tener un desnivel de 10 a 15 cm, a mayor pendiente el agua escurre más rápido, y menos riesgo de filtraciones existen, para este caso en particular de las cubiertas planas, se deberá observar el estado de la superficie impermeable y en los interiores de los locales ver como se encuentran sus cielorrasos, esto nos permitirá verificar si la estructura ha sido afectada por posibles filtraciones crónicas.
Para el caso de las cubiertas de fuerte pendiente como los tejados, por lo general tienen estructura de madera y lugares que podemos denominar conflictivos como las cumbreras y encuentros de pendientes diferentes que se construyen con piezas especiales y zinguería, aquí debemos considerar que todos los recambios de zinguería implican un trabajo más complejo que cuando se realiza una obra nueva, debido a que se tendrá que desmontar parte de las tejas, retirar las partes deterioradas, colocar la zinguería nueva y volver a colocar las tejas.
3. De las carpinterías
Aquí quiero suponer que nos encontramos con una vivienda antigua que posee una muy buena carpintería de madera, pero la misma ha sido recubierta por muchas manos de pintura, lo adecuado podría ser extraer todas las capas de pintura para que nuevamente saliera a la luz el color natural de la madera, el único consejo que puedo aportar es que no dejen de solicitar varios presupuestos para este trabajo, porque se pueden encontrar con una sorpresa.
También existe la posibilidad de hacerlo nosotros, pero esto requiere de un fino optimismo y mucha voluntad.
4. De las instalaciones
En cuanto a las instalaciones de una vivienda que se encuentran conformadas por las sanitarias, las de gas y de electricidad como las más frecuentes, dado que también podríamos sumar los sistemas de calefacción de agua caliente por radiadores o de algún otro tipo, tenemos que tener en cuenta que si consideramos que la vida útil de una construcción puede ser de 80 años sus instalaciones deberán ser reemplazadas a los 40 años, por esto no debemos dudar en realizar todas las instalaciones nuevamente, sumado que para el caso de las instalaciones eléctricas las viejas no cumplirán con las normas de seguridad hoy vigentes.
5. De los problemas de humedad
Todos los problemas de humedad tienen solución, y los podríamos enumerar en tres casos muy frecuentes:
- Humedad de cimientos
- Humedad por deficiencia en las cubiertas
- Humedad por cañerías de agua o pluviales en mal estado
Para aquellos que vivimos en el Gran Buenos Aires se sumaría a esta lista el problema de la altura de las napas de agua, tema al que no me referiré aquí el cual es de muy difícil solución al menos en lo inmediato.
Mi recomendación para todos los problemas de humedad, sería que son la primera cuestión a solucionar en una propiedad antigua, pero será necesario determinar el problema y fundamentalmente su causa para solucionarlo definitivamente, de nada vale una solución para el momento porque ella nos acarreará mas problemas y desilusiones en el futuro.
6. De las orientaciones
Este tema tiene que ver con el hecho de en que punto de nuestro planeta se encuentra la vivienda, (hemisferio norte o sur) y apartir de aquí comienza nuestra relación con la estrella más próxima " El Sol"
El sol para nuestra vida como todos sabemos cumple un rol fundamental, y del mismo modo en que nosotros lo aprovechamos o nos protegemos de él bajo la fresca sombra de un frondoso árbol, del mismo modo nuestras viviendas para que sean confortables dependen como se orienten con respecto a él.
Una vivienda correctamente orientada permitirá hacer nuestra vida más confortable tanto en invierno como en verano, existen avanzados estudios que profundizan el comportamiento de las viviendas en íntima relación con el sol y el clima, con el objetivo de procurar al máximo esta energía inagotable, la luz solar.
Es así como se establecen formas y sistemas de diseño para tal fin, consiguiendo disminuir considerablemente gastos de energía no renovable y costosas.
Este tema también depende mucho de nuestro sentido común y de un cuidadoso estudio del comportamiento de los materiales en íntima relación con la naturaleza, muchas de estas soluciones han sido adoptadas desde tiempos inmemoriales.
Voy a citar un ejemplo muy simple, un alero sobre una ventana nos protegerá del sol, pero si en lugar de colocar un alero lo reemplazara por una pérgola, la misma en otoño se deshojaría para permitirme aprovechar al máximo el ingreso de la luz solar y esto en forma gratuita y natural.
Con todo esto quiero expresar que cuando eval uamos una casa antigua su orientación puede ser definitoria para decidir adquirirla o no.
7. De las posibilidades de ampliación
En este punto se deberá evaluar muchos aspectos arquitectónicos como constructivos, pensando en un futuro inmediato o no.
Siempre un buen proyecto depende de la capacidad del proyectista de manejar muchas variables que de un solo vistazo pueden pasar desapercibidas.
En mi opinión el mejor proyecto es aquel que puede cumplir con todas las expectativas de sus propietarios y un poco más.
8. Otras consideraciones
Debemos realizar además otro tipo de consideraciones que en forma indirecta pudieran afectar a la vivienda que pretendemos reciclar, solo me limitaré a nombrar alguna de ellas.
Entorno inmediato (sombras de edificios linderos, cubiertas linderas, cercos etc.)
Barrio y Calles (niveles y pendientes, alcantarillados, iluminación)
Ordenanzas Municipales de Ordenamiento Urbano (futuros edificios)
Situación legal (embargos, escrituras, sucesiones, si es propiedad horizontal, reglamento de copropiedad)
Comentario final
Con este pequeño comentario no quiero desalentar para nada a aquellos que deseen reciclar una vivienda antigua, y les comento además que el reciclar una vieja vivienda significa para mi, un hecho sumamente reconfortante, porque toda vivienda contiene además una historia de vida y yo pienso que toda casona antigua, ahora quizás algo gris y desteñida por el transcurso de los años puede volver a ser una vez mas la estrella del vecindario, y también sus nuevos dueños podrán desarrollar allí un nuevo comienzo, una vez
más, una nueva historia.
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